Umhverfis- og skipulagsráð Vestmannaeyja fjallaði á síðasta fundi sínum um ítarlegt erindi frá Steina og Olla byggingaverktökum ehf., lóðarhafa að Tangagötu 10, vegna fyrirhugaðrar deiliskipulagsbreytingar á lóðinni við Strandveg 44.

Erindið, sem undirritað er af Magnúsi Sigurðssyni fyrir hönd félagsins, ber yfirskriftina „Athugasemdir hagsmunaaðila við breytt deiliskipulag á skipulagssvæði H-1 og M-1 norðan Strandvegar vegna lóðarinnar við Strandveg 44“ og er dagsett 13. nóvember 2025.

Telja málsmeðferð ófullnægjandi

Í bréfinu er gagnrýnt hvernig málið hefur verið unnið innan stjórnsýslunnar. Steini og Olli ehf. minna á að félagið hafi þegar 28. maí 2025 skilað inn athugasemdum við fyrri útgáfu deiliskipulagstillögunnar og að í kjölfar þess hafi verið haldinn fundur með starfsmönnum umhverfis- og framkvæmdasviðs.

Á þeim fundi hafi, að sögn félagsins, verið staðfest að mögulegar breytingar lóðarhafa Strandvegar 44 yrðu kynntar sérstaklega fyrir lóðarhafa Tangagötu 10 áður en þær færu aftur fyrir umhverfis- og skipulagsráð.

„Það var skýrt á þeim fundi að við fengjum að sjá breytingarnar áður en þær færu aftur í ráðið,“ segir m.a. í erindinu í samantekt. Félagið telur að það hafi ekki verið efnt. Einnig er gagnrýnt að uppfærð gögn hafi verið lögð fram á fundi ráðsins 13. október 2025 án þess að lóðarhafa Tangagötu 10 væri kynnt hvaða athugasemdir hefðu verið teknar til greina og hvernig.

Þá er spurt hvers vegna uppfærð gögn séu ekki tekin formlega aftur fyrir í ráðinu áður en málið fer til bæjarstjórnar. Í bréfinu segir að það geti ekki talist í samræmi við vandaða stjórnsýsluhætti að bæjarstjórn fjalli um gögn sem ekki hafi hlotið heildstæða og formlega umfjöllun í viðkomandi ráði.

Skuggavarp: „Niðurstöðurnar eru þess eðlis að taka ber þær alvarlega“

Megininntak efnisathugasemda Steina og Olla ehf. lýtur að skuggavarpi og birtuskilyrðum íbúða að Tangagötu 10. Félagið hefur fengið Teiknistofu PZ ehf. til að gera sjálfstæða úttekt á skuggavarpi úr fyrirhugaðri byggingu við Strandveg 44. Í bréfinu er vísað til þess að úttektin sýni veruleg áhrif á suðurhlið hússins við Tangagötu 10:

„Niðurstaðan sýnir að skuggavarp í janúar, nóvember og desember er sambærilegt sem gerir það að verkum að skuggavarp er á stórum hluta 2., 3. og 4. hæðar frá kl. 12.00–16.00. Í febrúar og október er skuggavarp yfir sama tíma á stórum hluta 2. og 3. hæðar, og í mars og september á stórum hluta 2. hæðar.“

Þá segir jafnframt:

„Þessar niðurstöður eru þess eðlis að taka ber þær alvarlega varðandi þá tillögu að breytingu á deiliskipulagi sem liggur fyrir.“

Félagið leggur áherslu á að óháður aðili sannreyni skuggavarpið sem lóðarhafi Strandvegar 44 hefur látið vinna. Sérstaklega er spurt hvort tekið hafi verið tillit til 130 cm hæðarmunar milli lóðanna, hvort breytingar á vesturhlið byggingar komi rétt inn í skuggavarpið og hver sé nákvæmlega að verki við útreikninga.

Litlar eða engar sólskinsstundir hálft árið

Auk skuggavarps hefur Teiknistofa PZ ehf. unnið úttekt á sólskinsstundum fyrir Tangagötu 10 miðað við fyrirliggjandi uppdrætti að Strandvegi 44. Þar er miðað við 21. janúar, 21. febrúar, 21. mars, 21. október, 21. nóvember og 21. desember.

Samkvæmt bréfinu er niðurstaðan sú að:

„Stór hluti suðurhliðar Tangagötu 10 fær litla eða jafnvel enga sól hálft árið vegna fyrirhugaðrar nýbyggingar við Strandveg 44.“

Fyrir lóðarhafa Tangagötu 10 telst þetta hafa veruleg áhrif á búsetugæði og þar með verðmæti fasteignarinnar.

Brunatæknileg atriði og lágmarksfjarlægð

Í bréfinu er jafnframt vikið að brunahönnun og lágmarksfjarlægð milli bygginga.

Vísað er til gr. 9.7.5 í byggingareglugerð og þess að hlutfall glugga á suðurhlið Tangagötu 10 sé um 33%, sem kalli á sérstaka brunahönnun. Útreikningar ráðgjafa félagsins leiði til þess að:

„Millibil milli Tangagötu 10 og Strandvegar 44 þarf að vera að lágmarki 15 metrar til að uppfylla ákvæði 9.7.5. byggingareglugerðar.“

Steini og Olli ehf. telja að skipulagsyfirvöld verði að ganga eftir því að lóðarhafi Strandvegar 44 skili inn formlegum brunatæknilegum útreikningum og að þeir verði hluti af forsendum ákvörðunar.

Krefjast vind- og birtugreiningar

Í bréfinu er einnig minnt á að félagið hafi áður bent á þörf fyrir vind- og birtugreiningu í tengslum við fyrirhugaða byggingu. Það er sett í samhengi við það að umhverfis- og skipulagsráð hefur nýlega fjallað um sambærileg atriði í nýju íbúðahverfi við Langalág og malarvöll, þar sem sérstaklega er horft til vindstrengja og birtu í hönnun fjölbýlishúsa.

„Steini og Olli ehf. vænta þess að umhverfis- og skipulagsráð horfi einnig til sambærilegrar greiningar fyrir lóðirnar að Tangagötu 10 og Strandvegi 44,“ segir í bréfinu.

Vara við verulegri virðisrýrnun – vísa til 51. gr. skipulagslaga

Í lok erindisins er sveitarfélaginu sérstaklega bent á 1. mgr. 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 um hlutlæga ábyrgð sveitarfélaga á fjártjóni sem leiðir af breytingum á deiliskipulagi sem skerða verulega verðmæti fasteigna.

Þar segir m.a. að:

„Það er enginn vafi í þessu tilviki að deiliskipulagstillagan, verði hún staðfest óbreytt, mun leiða af sér verulega virðisrýrnun margra íbúða á 2., 3. og 4. hæð nýbyggingar að Tangagötu 10.“

Og enn fremur:

„Það er ljóst að félagið mun láta reyna á þetta ákvæði verði fyrirliggjandi breyting á deiliskipulagi samþykkt óbreytt.“

Viðbrögð ráðsins

Umhverfis- og skipulagsráð þakkar bréfritara fyrir erindið og bókar að athugasemdirnar verði teknar til skoðunar að nýju að lokinni auglýsingu skipulagsbreytingarinnar.

Jafnframt samþykkti ráðið fyrir sitt leyti að auglýsa tillögu að breyttu deiliskipulagi Hafnarsvæðis (H-1) og Miðsvæðis M-1 norðan Strandvegar vegna fyrirhugaðrar uppbyggingar fjölbýlishúss og þjónustu við Strandveg 44, skv. skipulagslögum. Málinu hefur verið vísað til afgreiðslu bæjarstjórnar.