Héraðsdómur Suðurlands kvað nýverið upp dóm þar sem stefndi var sýknaður af kröfum stefnanda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignar, þar sem sannað þótti að fasteignin hefði við afhendingu verið haldin galla og skilyrði skuldajöfnunar uppfyllt.

Dómkröfur stefnanda voru að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda kr. 3.536.000 með dráttarvöxtum. Dómkröfur  stefnda voru aðallega að hann yrði sýknaður af öllum kröfum stefnanda í málinu, en til vara krafðist stefndi þess að kröfur stefnanda yrðu lækkaðar verulega.

Í málinu gerði stefnandi kröfu sína um að stefndi yrði dæmdur til að greiða stefnanda þá fjárhæð sem greinir í dómkröfum, auk dráttarvaxta, að frádregnum innborgunum eins og nánar greinir í stefnu, en um er að ræða eftirstöðvar kaupverðs fasteignar að Áshamri 95 í Vestmannaeyjum.

Hin umkrafða fjárhæð er 3.536.000 krónur, en innborganir sem koma til frádráttar eru 415.000 krónur annars vegar og hins vegar 2.500.000 krónur. Endanlegur höfuðstóll stefnukröfunnar er því 621.000 krónur. Byggir stefnandi mál sitt m.a. á því að hin selda fasteign hafi ekki verið haldin göllum, allt eins og nánar greinir að ofan, og að samkvæmt samningi beri stefnda að greiða eftirstöðvar kaupverðsins.

Stefndi krafðist aðallega sýknu, en til vara lækkunar á kröfum stefnanda. Bar stefndi m.a. fyrir sig skuldajöfnuð vegna galla sem hafi verið á fasteigninni. Kveðst stefndi eiga gagnkröfu á hendur stefnanda vegna galla, sem sé a.m.k. jafnhá eftirstöðvum kaupverðsins.

Bunga á parketi í stofu

Fasteignin seld með gólfefnum

Af  hálfu stefnanda hefur því verið borið við að fasteignin hafi verið seld án gólfefna. Þessu hefur stefndi mótmælt. Í framburði A fasteignasala við aðalmeðferð kom alveg  skýrt  fram  að  eignin  hafi  verið  seld  fullbúin  og  með  gólfefnum.  Um  þetta  kvað vitnið engan vafa.  Að  mati  dómsins er það  í  samræmi  við  skilalýsingu  og  kaupverð fasteignarinnar að hún hafi verið seld með gólfefnum og að kaup og lagning parketsins hafi ekki verið aukaverk. Fyrir liggur að strax við afhendingu gerði stefndi athugasemd við parketið.

Í framburði hins dómkvadda matsmanns við aðalmeðferð kom fram að orsök þess að hin óásættanlega bunga er í stofu fasteignarinnar sé sú að einhver ójafna eða misfella sé undir parketinu. Ekki komi annað til greina en að orsök bungunnar sé steypan í gólfinu eða gólfið undir parketinu, nema menn hafi gleymt parketbút undir parketinu þegar það var lagt, en ekkert slíkt hefur komið fram. Að mati dómsins skiptir engu að parketið hafi ekki  verið  rifið  upp  til  að  kanna  þetta,  enda  ljóst  samkvæmt  áliti  hins dómkvadda matsmanns að ekki kemur annað til álita en að hæsti punktur undir parketinu valdi bungunni. Í þessu samhengi er rétt að geta þess að í framburði matsmanns við aðalmeðferðkom fram að útilokað væri að bungan stafaði af raka, vatnsleka eða of miklum hita sem hefði verið hleypt á gólfhitakerfi.

Stefndi hefur enn fremur vísað til þess að lagningu parketsins hafi verið áfátt á þann veg að skörun borðanna hafi ekki verið í samræmi við leiðbeiningar framleiðanda. Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns er fallist á þetta eins og að ofan greinir og er þar gerð grein fyrir þeim úrbótum sem matsmaður telur þurfa, sem og kostnaði vegna þeirra. Samkvæmt framansögðu verður að fallast á þaðmeð stefnda að galli sé í lagningu parketsins,  sem  stefnandi  ber  ábyrgð  á  sem  byggingaraðili  og  seljandi  fasteignarinnar. Að ofan er lýst þeim úrbótum sem hinn dómkvaddi matsmaður taldi að þyrfti að gera til að gólfið yrði viðunandi, sem og kostnaði vegna þess.

Stefndi hefur enn fremur vísað til þess að útihurð og bílskúrshurð séu óþéttar og haldi ekki vatni. Þessu er lýst í ofangreindri matsgerð og þar gerð grein fyrir þeim ágöllum sem eru á þessum hurðum. Að mati dómsins er ljóst að gera verði þá lágmarkskröfu til hurða í nýju húsi að þær haldi vatni og að vatn komist ekki inn í hús framhjá, gegnum eða undir hurðar. Að ofan er lýst þeim úrbótum sem hinn dómkvaddi matsmaður taldi að þyrfti að gera til að útihurð og bílskúrshurðyrðuviðunandi, sem og kostnaði vegna þess.

Þá hefur stefndi vísað til þess að fasteigninni hafi átt að skila fullbúinni og með vönduðum frágangi að utan, en stefndi telji svo ekki vera. Um þetta kemur fram í matsgerð að útveggir hússins sjálfs séu forsvaranlegir,  en hins vegar að  garðveggur sé það ekki. Hefur hinn dómkvaddi matsmaður gert grein fyrir þeim úrbótum sem hann taldi að þyrfti að gera til að garðvegguryrði viðunandi, sem og kostnaði vegna þess.

Hafi mátt búast við að húsið væri gallalaust við afhendingu

Samkvæmt  matsgerð  hins  dómkvadda  matsmanns  eru  gallar  á  fasteigninni,  en með hliðsjón af því að um er að ræða nýtt hús þá verður að líta svo á að stefndi hafi mátt búast við að húsið væri gallalaust við afhendingu. Hefur matsmaður gert grein fyrir kostnaði vegna úrbóta sem hann telur þörf á, en matsgerð hans hefur ekki verið hrakin af hálfu stefnanda, hvorki að því er varðar gallana sjálfa og umfang þeirra, né um kostnað vegna úrbóta.

Af hálfu stefnanda hefur verið á því byggt að stefndi geti ekki borið fyrir sig galla sem hann hafi mátt sjá við afhendingu  og  að hann hafi ekki gert skilmerkilega og nægilega snemma grein fyrir þeim göllum sem hann teldi vera á eigninni og að hann myndi bera þá fyrir sig. Um þetta er það að segja varðandi parketið og lögn þess, að strax við afhendingu gerði stefndi athugasemd vegna þess.

Þá  kom  fram í  framburði  Helga  Bragasonar fasteignasala við aðalmeðferð að athugasemdir hafi komið fram hjá stefnda um þau atriði sem lýst er í ofangreindri fundargerð, allar götur frá afhendingu og fram að fundinum 14. nóvember 2022, en vitnið gat þó ekki gert grein fyrir því nákvæmlega á hvaða tíma hvaða athugasemdir komu fram. Þá liggur fyrir að eftir fundinn hélt stefndi enn fram athugasemdum sínum þegar honum þótti viðbrögð stefnanda ófullnægjandi. Þá liggur fyrir að lögmaður stefnda svaraði stefnanda strax í kjölfar innheimtuviðvörunar sem send var 2. febrúar 2024 og var þá vísað til parketsins.

Stefndi á réttmæta kröfu á hendur stefnanda um skaðabætur eða afslátt af kaupverði

Að mati dómsins mátti ekki gera þá kröfu til stefnda að hann sæi galla á frágangi útihurðar og bílskúrshurðar strax við afhendingu, en fyrir liggur að hann varð strax var við  ágalla á parketlögninni og gerði athugasemdir við það.  Að framangreindu virtu verður ekki fallist á það með stefnanda að stefndi hafi fyrirgert rétti sínum vegna galla sakir þess að hafa ekki látið vita um þá eða gert grein fyrir þeim.

Samkvæmt  framansögðu  er  staðreynt  að  þegar  stefndi  fékk  fasteignina  afhenta voru á henni gallar í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga, en þar sem um var að ræða nýja fasteign getur svonefndur gallaþröskuldur ekki komið til álita í málinu. Leiða þessir gallar til þess að stefndi á réttmæta kröfu á hendur stefnanda, sbr. 1. mgr. 37. gr. fasteignakaupalaga, um skaðabætur eða afslátt af kaupverði.

Sýknaður af öllum kröfum stefnanda í málinu

Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns koma fram fjárhæðir vegna kostnaðar við úrbætur á þeim göllum sem staðreyndir hafa verið. Eins og áður segir hafa þær tölur ekki verið hraktar af stefnanda. Er með þessu ljóst að stefndi á kröfu á hendur stefnanda vegna galla  sem  eru hærri  en  stefnukrafa  máls  þessa,  en stefndi hefur lýst yfir skuldajöfnuði vegna  þessa. Skilyrði skuldajöfnuðar eruuppfyllt í málinu enda hefur  ekki verið á því byggt af hálfu  stefnanda að þau séu ekki uppfyllt.  Af þessu leiðir að á grundvelli skuldajöfnuðar verður stefndi sýknaður af öllum kröfum stefnanda í málinu.

Að  þessari  niðurstöðu  fenginni  ber  að  dæma  stefnanda  til  að  greiða  stefnda málskostnað og er hann hæfilega ákveðinn 2.747.226 krónur og hefur  þá  verið litið til kostnaðar af öflun matsgerðar. Sigurður G. Gíslason dómstjóri kvað  upp  dóm þennan ásamt Einari Karli Hallvarðssyni héraðsdómara og sérfróðum meðdómanda, Ásmundi Ingvarssyni byggingarverkfræðingi.

Dóminn má finna í heild sinni á domstolar.is.